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6月13日，中国人民银行发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》引起业界广泛关注。
央行将对房地产信贷业务条款进行重大调整的消息传说已久，由于该《通知》的执行细则尚未出台，因此，其具体影响目前尚难断言。然而，这则《通知》对房地产市场带来的影响无疑是巨大而深远的，因为无论对房地产开发企业还是对购房者个人，《通知》传达出的信息非常明确：房地产开发贷款今后将重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，适当限制大户型、大面积、高档商品房和别墅等房地产项目。按揭贷款只能购买现房，不能再买期房，而对抱着投资目的购买第二居所的购房者来说，利率这根无形的杠杆亦将极大地束缚其手脚。
消弭房贷泡沫的关键是引导资金投向
近几年，房地产金融业务快速发展，对改善居民居住条件、推动居民住房投资、扩大内需、拉动经济增长做出了重要贡献。
据人民银行统计，1998年，商业银行房地产开发贷款余额为2680亿元，2002年达到6616亿元，年均增长25.3%；个人住房贷款余额1997年为190亿元，2002年达到8253亿元，年均增长1倍以上，二者的增速远远超过同期ＧＤＰ的增速。截至2003年4月，房地产贷款余额达到18357亿元，占商业银行各项贷款余额的17.6%，其中个人住房贷款余额为9246亿元，占商业银行各项贷款余额的8.9%。
但是，在房地产投资和房地产金融业务快速发展的同时，自2002年下半年以来，部分地区出现房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快以及低价位住房供不应求和高档住宅空置较多等结构性问题。中国人民银行有关负责人表示，部分地区的商业银行为了抢占市场份额，违反有关规定，放松信贷条件，一定程度上助长了部分地区房地产投资的过热倾向。这些问题若不及时加以解决，将不利于房地产业的持续稳定发展，也不利于防范银行的信贷风险，保持金融的持续稳定。
据了解，我国去年商品房的空置率为26%，远高于10%的国际警戒线，过热的投资使房地产业成为新的高危产业，而积聚的泡沫一旦破灭将使商业银行陷入巨大的金融风险之中。为此，引导规范贷款投向，降低住宅空置率，成为我国房地产和金融业面临的难题。
目前，我国城镇家庭年收入在10万元以上的高收入家庭约占总数的20%，城镇中等收入家庭约占总数的60%，低收入家庭约占总数的15%－20%。因此，引导信贷资金流向经济适用房，支持中低收入家庭购买自用房，无疑是消弭高端市场房贷泡沫的有效手段之一。
住房贷款将向中低收入家庭倾斜
为重点支持中低收入家庭购买住房，6月13日发布的《通知》要求，商业银行应进一步扩大个人住房贷款的覆盖面，扩大住房贷款的受益群体。为减轻借款人不必要的利息负担，今后，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行20%的规定；对购买第二套以上含第二套住房的，应适当提高首付款比例。借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋。对借款人以"商住两用房"名义申请银行贷款的，商业银行一律按照个人商业用房贷款管理规定执行。
为发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用，央行上调了高档房和第二套房的贷款利率。《通知》规定，对借款人申请个人住房贷款购买房改房或第一套自住住房的高档商品房、别墅除外，商业银行按照中国人民银行公布的个人住房贷款利率不得浮动执行；购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上含第二套住房的，商业银行可以适当提高个人住房贷款首付款比例，并按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行，不再执行优惠住房利率规定。
据悉，中国人民银行公布的同期同档次贷款利率通常比个人住房贷款利率高一个百分点左右，若住房贷款按10年、20年计，一个百分点左右带来的利息将不是一个小数目。
此外，为加强个人住房公积金委托贷款业务的管理，央行要求，住房委托贷款业务仅限于个人住房公积金委托贷款，对使用其他房改资金包括单位售房款、购房补贴资金、住房维修基金等委托办理贷款业务的，商业银行一律不得承办。（中国经济时报 单羽青）
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